东城的学区房也顶不住了，价格普遍在下跌。

和平里安外大街3号，55平，一年左右从616万跌到450万，整整跌了166万，跌幅接近30%，跌幅远超北京10%到15%的平均跌幅。

安交、龙体学区房的老破小普跌100万左右。和平里学区房的确从最高点13降到11了。

下面的和平里六区的老破小，不到一年时间跌了70万，跌幅近12%。

赵堂子胡同是东城区的老破小学区房，2022年8月买入的小两居老破小，目前已经亏了150万北京东城区楼盘，跌幅20%多。

夕照寺西里是广渠路的老破小学区房，持有一年时间跌了近200万，跌幅30%，这种老破学区房风险很大。

现在北京买房时机很重要，无脑入会损失惨重。

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问：请问，北京那么多办公很多的住宅小区，普遍价格比周边低，物业不咋地（物业好就不会这么多办公的了），一直很好奇，这类有多大投资价值？因为北京一个小区指望换物业赶办公是那么遥不可及。谢谢。

答：你可以统计下办公和居住的比例，出房的情况是办公多还是居住多。另外也要看是否有小区环境和居住格局。如果逐渐回到住宅，且小区较好，有机会扳回。《北京楼市这些房产不能碰》详见知识星球内部分享。《北京买学区房最真诚的建议》详见知识星球内部分享。

问：现可用现金150万。年收入100～150万北京东城区楼盘，有波动，存在不稳定性。家庭名下住宅1:市值650万，贷款余额280万，购房满2年，有一般学区，孩子上学用，自己上班方便，2居。住宅2:购房满5年，家里老人住，市值500万，贷款余额300万，抵押经营贷10年按月还。住宅3，家庭63岁老人名下住宅1居，购房时间不满1年。贷款50万二手房贷款。想请问老师，打算住宅3满2年之后，置换成3居，在住宅1附近。现在手里现金可以投资燕郊吗？还是先不动，之后直接置换北京？

答：1.年收入很高，有充足的月供和换血能力，适合做好头寸，优化贷款，接受一定程度的预支贷款。2.住宅1初步看负债率40%左右，如果评估能到700，贷款能到450，可以考虑重新抵押一次得到现金。3.住宅2初步看操作空间不大，需要知道具体信息，房龄太老可以在下一波行情出售。4.住宅3信息太少，一居一般是卖掉的 你的现金太多了，北京买800万可能都不是很难。燕郊是手头只有30万没办法才去的，现在也不是燕郊的节点。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问：能评论一下望京的次新盘湖光壹号吗？和东湖湾比哪个更有升值潜力？

答：当然是东湖湾。《北京1600w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1700w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问：说说龙体片区房吧。孩子2025入学，学籍丰台，但学的龙体交通更方便。广渠学区+广泉租房。方案1:丰台可以出一套450万限价房（24年7月才能出）加杠杆上广渠两局。方案2:丰台450+半岛2居，上到800-900万，上广渠3居（觉得两居室或者一、二居室学区+租房好像也是不错的逻辑），但觉得半岛还能再等等，想在拿几年等一个高峰出掉。想听听你的想法？谢谢

答：当然没必要买三居了，占坑逻辑就好，最多两居。《北京900w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1000w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

问：您好，我在海淀区志强园有一套房子正在出租，租户非京籍有工作居住证，租户的孩子今年上小学想用学位，我对这块儿的政策不是很了解，我看政策说实施多校划片了，多校划片有学位的概念吗？这套房子六年内还能有小孩上学吗？对我六年内卖这套房子的影响有多大呢？如果一年内卖房，价格会低多少呢？这个区域给租户使用学位的费用大概是怎样的呢？谢谢！

答：1.2019年1月1日以后的房本，已经是多校划片。2.您这边的学区本来也不是重点。3.政策是六年一学位，但目前要求不严，对六年概念没有严格要求，入学能够提供相关材料就可以。4.如果考虑近期卖房，要参考买家是否在意，这个不好预估。5.本来不是重点，所以没有什么实际市场行情，不好预估，只能你和租户协商。6、海淀的政策是六年一学位，自己的孩子除外。《北京1100w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。《北京1200w投资回报率高的小区》详见知识星球内部分享。

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